ДЕПАРТАМЕНТ ЭНЕРГЕТИКИ, ЖИЛИЩНОГО И КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА ГОРОДА НОВОСИБИРСКА

Юридические аспекты управления МКД


Вопрос: Способы управления многоквартирным домом?

Ответ:
В соответствии с ЖК РФ существует три способа управления многоквартирным домом:
управляющая организация;
товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.


Вопрос: Что является объектом управления в многоквартирном доме?

Ответ:
Управлению в многоквартирном доме подлежит общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, включая придомовую территорию.


Вопрос: Как выбрать способ управления многоквартирным домом?

Ответ:
Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.


Вопрос: Как принять решение об изменении способа управления МКД?

Ответ:
Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время на общем собрании вправе принять решение об изменении способа управления домом, а также отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.


Вопрос: В каких случаях орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД?

Ответ:
Конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В городе Новосибирске полномочиями по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления МКД наделены администрации районов (округа по районам).


Вопрос: Может ли управляющая организация по собственной инициативе провести общее собрание собственников?

Ответ:
Согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В свою очередь собственники помещений, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.


Вопрос: Как получить отчет управляющей организация о выполнении договора управления многоквартирным домом?

Ответ:
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Порядок предоставления отчета и его форма может быть утверждены в договоре управления многоквартирным домом.
Кроме того, управляющие организации обязаны размещать в Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (https://dom.gosuslugi.ru) информацию о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества, об использовании общего имущества, об общих собраниях, а также отчеты о выполнении договора управления



Вопрос: Каков порядок использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме?

Ответ:
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пунктом 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, подпунктом «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Пунктом 3 указанной статьи ЖК РФ предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, перепланировки, переустройства.

Согласно пункту 4 статьи 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

При этом, указанное решение должно быть оформлено протоколом и не нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц. В соответствии с пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ, может быть обжаловано собственником помещения в многоквартирном доме в суд в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.


Вопрос: Правомерно ли оказание гостиничных услуг в помещениях многоквартирного дома?

Ответ:
Пунктом 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пунктом 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. В пункте 2 статьи 288 ГК РФ, пункте 1 статьи 17 ЖК РФ отмечено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Пунктом 3 статьи 288 ГК РФ уточняется, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 22 ЖК РФ перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Если собственник помещения в многоквартирном доме оказывает гостиничные услуги, то помимо положений жилищного и гражданского законодательства необходимо руководствоваться законодательством, регулирующим такую деятельность, в частности она должна соответствовать санитарно-гигиеническим требованиям, требованиям к пожарной безопасности и иным требованиям, предусмотренным действующим законодательством.

Из анализа приведенных норм видно, что действующее законодательство содержит запрет на размещение средств обеспечения временного проживания физических лиц в жилых помещениях многоквартирных домов. Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят Федеральный закон от 15.04.2019 № 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», которым прямо запрещается использование жилых помещений для предоставления гостиничных услуг. Однако данные изменения в ЖК РФ в соответствии со статьей 2 указанного закона вступают в силу с 1 октября 2019 г.

При этом, необходимо принимать во внимание положение части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Данная норма отражена также в жилищном и в гражданском законодательстве, в частности, пункт 2 статьи 209 ГК РФ устанавливает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, а частью 4 статьи 30 ЖК РФ закреплена обязанность собственника жилого помещения соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, деятельность по оказанию гостиничных услуг должна осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к такой деятельности. Для размещения гостиниц и иных средств обеспечения временного проживания физических лиц в многоквартирных домах могут использоваться только нежилые помещения. Право собственника на распоряжение помещением, используемым для оказания гостиничных услуг, может быть ограничено по требованию других лиц, проживающих в данном многоквартирном доме, в том случае, если реализация этого права приводит к реальному нарушению прав, свобод и законных интересов проживающих.


Вопрос: Каков порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?

Ответ:
В соответствии с пунктом 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение), оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Согласно пункту 42 Положения межведомственная комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения, а именно:

– о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями;

– о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;

– о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;

– о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

– об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В соответствии с пунктом 45 Положения в межведомственную комиссию для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет следующие документы:

– заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

– копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения – если предоставление такого заключения является необходимым для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) требованиям, установленным Положением;

– заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, – в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

– заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания – по усмотрению заявителя.

Заявитель вправе представить заявление и прилагаемые к нему документы на бумажном носителе лично или посредством почтового отправления с уведомлением о вручении в межведомственную комиссию по адресу: г. Новосибирск, ул. Трудовая, д.1, каб. № 314, тел. 228-86-28.


Вопрос: Порядок формирования тарифа, размер тарифа, периодичность утверждения новых тарифов по обращению с твердыми коммунальными от-ходами?

Ответ:
В соответствии со статьей 24.8 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» деятельность по оказанию услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее – ТКО) региональным оператором относится к регулируемому виду деятельности. Постановлением Правительства Новосибирской области от 25.02.2013 № 74-п «О департаменте по тарифам Новосибирской области» полномочия по утверждению единого тарифа регионально оператора по обращению с ТКО закреплены за департаментом по тарифам Новосибирской области. Согласно п.85 Методических указаний по расчету регулируемых тарифов в области обращения с ТКО, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 21.11.2016 № 1638/16 «Об утверждении методических указаний по расчету регулируемых тарифов в области обращения с ТКО», приказом департамента по тарифам Новосибирской области от 18.12.2018 № 769 ЖКХ «Об установлении Обществу с ограниченной ответственностью «Экология-Новосибирск» предельного единого тарифа на услугу регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами на территории Новосибирской области на 2019 год», установлен предельный единый тариф на услуги регионально оператора по обращению с ТКО в размере 466 руб./м3, что, при установленном в Новосибирской области нормативе накопления ТКО - 2,38 м3/год на человека, составляет 92,42 руб./мес. с человека. В соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 30.05.2016 № 484 «О ценообразовании в области обращения с ТКО» тарифы вводятся в действие с начала очередного календарного года на срок не менее 12 месяцев.




Вопрос: какие существенные условия должны быть отражены в договоре управления с управляющей организацией?

Ответ: Существенными условиями договора управления, заключаемого собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией, в соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, являются:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В случае если данные условия не отражены в договоре управления, такой договор управления считается не заключенным.

На официальном сайте департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города http://www.degkh.ru/ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в разделе «Управление многоквартирными домами» размещены рекомендуемые условия договора управления многоквартирным домом, разработанные департаментом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.


Вопрос: вправе ли управляющая организация взимать с собственников помещений в многоквартирном доме плату за обслуживание домофонной системы?

Ответ: Учитывая Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, письма Министерства регионального развития Российской Федерации от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14, от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, домофон как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения (квартиры), полностью отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Следовательно, обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.

Если домофон отнесен к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (был установлен застройщиком согласно проекту либо смонтирован после ввода дома в эксплуатацию и решением общего собрания включен в состав общего имущества), плата за его обслуживание является элементом платы за содержание общего имущества.

Если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома (принято соответствующее решение собственников), во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно.


При продаже, сдаче в аренду, пользование, залог помещения общего имущества (подвальное помещение) одного из трех домов решение принимает общее собрание ТСЖ или собрание конкретного дома, к которому относится помещение?

Прежде всего необходимо отметить, что поскольку ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение, то переход права собственности в целом на помещение, относящееся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, возможен только в случае приобретения лицом права собственности на все помещения в многоквартирном доме (то есть многоквартирный дом должен стать домом, где все помещения принадлежат одному лицу).

В любом другом случае продать, а также заложить помещение, относящееся к общему имуществу, невозможно.

Что касается предоставления помещения, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в пользование или в аренду, то в настоящее время такие вопросы отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений. Из компетенции товариществ собственников жилья эти вопросы изъяты (ст. 1 Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ).

Таким образом, в настоящее время решение о сдаче в аренду, пользование помещения общего имущества в многоквартирном доме, принимается общим собранием собственников помещений в таком доме.

При этом то обстоятельство, что данный многоквартирный дом находится в составе товарищества собственников жилья, объединяющего несколько многоквартирных домов, не имеет значения в рассматриваемой ситуации. Решение должно приниматься общим собранием того многоквартирного дома, в котором находится помещение.

Кто осуществляет контроль за деятельностью управляющей организации?

Осуществление контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления осуществляется собственниками помещений на основании заключённого договора управления. В случае не исполнения договорных обязательств собственники помещений могут обратиться в суд за защитой нарушенных прав или в органы власти, имеющие право применения мер реагирования на нарушения в области жилищно-коммунального хозяйства:

по вопросам нарушения законодательства – органы прокуратуры;

по вопросам нарушения прав потребителей – органы Роспотребнадзора;

по вопросам нарушения технических регламентов эксплуатации жилищного фонда – органы Государственной жилищной инспекции.

В случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств, предусмотренных договором управления по содержанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома, в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники могут принять решение о смене управляющей организации, способе управления многоквартирным домом.

Оформление доверенности уполномоченному лицу на представление интересов собственника(ов) помещений в многоквартирном доме

Собственник помещения имеет право уполномочить своего представителя голосовать на собрании от имени собственника. Данное полномочие может вытекать из содержания федеральных законов, а также иных правовых актов государственных или муниципальных органов. Указанное полномочие может также следовать из доверенности, оформленной с соблюдением требований части 2 статьи 48 Жилищного кодекса РФ.

Доверенность на голосование может быть оформлена в нотариальной форме по правилам, установленным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993. Если по каким-либо причинам собственник помещения в многоквартирном доме не сочтет целесообразным нотариальное удостоверение указанной доверенности, то ее необходимо оформить по правилам п. 4 и 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ. В этом случае, доверенность от имени гражданина удостоверяется организацией, в которой доверитель работает или учится, либо жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на лечении.

В соответствии с нормами ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, от имени собственников вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, подтвержденное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством (более 50 % голосов) собственников помещений в таком доме.

В соответствии с частью 2 статьи 48 ЖК РФ доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Поскольку действия, в отношении которых выдается доверенность, связаны с представлением интересов собственника помещения, в ней должны быть указаны документы, подтверждающие право собственности на это помещение. Прямая обязанность по указыванию документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение, в Жилищном кодексе РФ отсутствует.

Ответственность управляющей организации за ненадлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме обеспечивается собственниками помещений в зависимости от способа управления, выбранного на общем собрании, в том числе путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ.

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила).

Пунктами 41 и 42 Правил устанавливается ответственность собственников помещений и управляющих организаций и лиц за ненадлежащее содержание общего имущества. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором управления многоквартирным домом.

Статьей 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Кроме того, в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Расторжение договора управления многоквартирным домом

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

в связи с окончанием срока его действия;

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Частью 6 ст. 162 ЖК РФ предусматривается, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Обязанность по внесению платы за пользование лифтом

В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ лифт входит в состав общего имущества в доме, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности. В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество. Плата за содержание и ремонт жилого помещения должна начисляться всем собственникам жилого дома.

Данное положение подтверждается судебной практикой. Верховный Суд РФ разъяснил, что, поскольку в соответствии со статьей 36 ЖК РФ лифты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в расходах на его содержание и ремонт должны участвовать все собственники, в том числе и проживающие на первых этажах многоквартирных домов (решение ВС РФ от 26.05.2005 № ГКПИ05-588).

В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Следовательно, управляющая организация не вправе самостоятельно устанавливать размер платы за обслуживание лифтов без соответствующего решения собственников помещений в многоквартирном доме, зафиксированного в протоколе решения общего собрания. В случае отсутствия такого решения, Вы можете обжаловать действия управляющей организации по самостоятельному установлению тарифов в судебном порядке.